11月28日至30日，2025深圳（国际）市容环境产业博览会与2025深圳国际人工智能环卫机器人大赛暨应用创新大赛两大重磅活动同期举行，集中展示深圳探索超大城市治理现代化路径的新模式、新生态及新产品，全面诠释新质生产力如何重塑城市未来。
聚焦创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市建设目标，在深圳市政府、市城管局的支持下，与深圳（国际）市容环境产业博览会同期举办，由中国城市科学研究会指导、保利发展控股集团股份有限公司参与主办、保利物业服务股份有限公司（以下简称“保利物业”）承办的2025社会治理与协同创新城市高质量发展会议暨第五届镇长论坛在深圳会展中心（福田）隆重举办。论坛积极探索如何推动城市盘活存量、提升质效，展示保利探索的社会治理协同“全域服务模式”，交出一份“建设现代化人民城市”的保利答卷，尝试为我国现代化城市运营提供可复制、可推广的经验。
时代召唤
城市发展转向“综合性”治理运营
改革开放以来，我国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程，城市发展波澜壮阔，人民生活环境显著改善。数据显示，我国常住人口城镇化率从2012年的53.1%上升到2024年的67%，19个城市群承载全国75%的人口、贡献了85%左右的国内生产总值。从稳步提升城镇化率，到有效破解“大城市病”、盲目扩张“摊大饼”等问题，再到升级完善城市基础设施、逐步完善公共服务功能……近年来，我国城市发展实现新型城镇化水平和城市发展能级、宜居宜业水平等大幅提升。
随着城镇化增速调整、传统要素投入边际效益递减、结构性矛盾凸显，城市发展迫切需要从“做大规模”转向“做优存量”，把城市运转好，经营好。基于对城市发展规律的深刻洞察，2025年中央城市工作会议对我国城市发展规律作出重大判断：中国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，并首次提出了建设现代化人民城市的目标。会后，党中央进一步明确提出“建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市”，为城市发展锚定方向。
当前，城市发展已经从传统型的“投资开发”向综合性的“治理运营”转变，城市的核心竞争力，不仅体现在规模和体量上，更体现在管理的精度、服务的温度和治理的效度上。创新城市治理的理念、模式和手段，提高治理的精细化、法治化、智慧化水平，健全多元参与机制，凝聚推动城市高质量发展的强大力量，正是建设“现代化人民城市”新路径。
现代化人民城市的核心要义是 “以人民为中心”，而物业服务企业作为与市民生活场景最贴近的市场主体，凭借其扎根社区、直达家庭的天然优势，既成为城市治理的“毛细血管”，又成为民生服务的“前沿窗口”。在城市治理、民生服务、功能升级等关键领域发挥着不可替代的支撑作用，成为构建现代化人民城市的“神经末梢”与“基层基石”。
保利物业一直发挥央企的示范引领作用，积极参与社会治理协同，持续探索大物业时代下的综合性高效能“全域服务模式”，给出了现代化城市治理的解决方案。
战略破局
推出“保利全域景城模式”
伴随着中国城市发展从“重建设”到“重运营”的深刻转型，城市竞争的核心已转向精细化运营能力，公共空间的价值挖掘、文旅产业的提质增效成为城市能级提升的关键抓手。一方面，城市公园、交通枢纽、历史街区等公共空间亟须专业化运营，以实现从“建成即闲置”到“持续产生价值”的转变；另一方面，文旅产业作为拉动消费、传承文化的重要载体，面临着同质化严重、体验感不足、运营效率低下等问题，亟须注入专业化、一体化的运营解决方案。城市发展的新需求，为物业服务行业打破边界、拓展赛道提供了历史性机遇。
转型的压力与历史性机遇相伴而生，物业服务行业正遭遇发展瓶颈。服务范围需从局限于住宅小区、商业楼宇等封闭空间的“围墙内的服务闭环”转向无边界式服务，与城市公共空间、产业生态等密切联动；盈利模式要从单一依赖物业费、停车费等基础收入，转向增值服务开发；更为关键的是，价值创造要从“维护型服务”转向深度挖掘空间价值、产业价值与人文价值，与城市发展和居民美好生活的多元诉求相关联。
敏锐捕捉到行业痛点与城市需求的契合点，头部企业保利物业率先发力，以“景观资源”为撬动，构建“景观—民生—产业—城市品牌”的提升路径，拆解“现代化人民城市”为“现代化城市+人民城市”，以现代性的“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”的“六城”加人民性的“三景”，共同形成了一种全新的城市发展模式——保利全域景城模式，实现治理现代化与民生福祉的共生。
保利物业的战略破局，核心在于对“景区”价值的创新性重构——打破传统旅游目的地的单一认知，将其升级为集公共空间、产业载体、人文场景于一体的复合型平台，成为突破物业行业管理边界的关键抓手。保利发展控股集团副总经理兼保利物业党委书记、董事长吴兰玉创新性提出“三景”路径，即“把生态资源转化为风景资产、在风景资产中植入多元消费场景、通过场景共生与治理运营共融形成城市长期愿景”，为这一战略提供了清晰落地框架。
在此基础上，保利物业创新推出“保利全域景城模式”，构建起“全域覆盖、景城融合、价值共生”的运营体系，实现了从单一景区物业服务向空间运营、产业赋能、文化活化、智慧管理一体化解决方案的升级，完成了从“城市服务者”到“城市共建者”的战略跃迁。
相较于传统物业模式，该模式具备四大核心优势：一是以“景观化标准”赋能全域治理，推动“城市景区”向“景区城市”升级；二是通过战略级资产提效，盘活全域资源，实现景区功能与城市服务深度协同，叠加生态保护、休闲消费、民生服务、产业发展等多重价值；三是依托产业生态共创，整合景区与周边城区、社区、产业区为统一治理单元，破解“条块分割、资源分散”的城市治理痛点；四是凭借价值循环复利，以景观资源为纽带，推动景观、民生、产业、城市品牌价值共生，实现从单一景观运营到城市综合价值提升的跨越。
在“保利全域景城模式”下，物业企业不再只是服务的提供者，更是城市价值的共创者。“全域景城”模式的核心，在于用运营的“匠心”，重新定义了空间的“价值”。吴兰玉进一步表示，“从全域的大治理走向全域的新运营，在这个新阶段中，物业企业已不再局限于‘守好一片区’，更需要积极地参与到‘激活一座城’。让景点从城市面貌的‘单点亮色’，扩展成美好民生的‘全域底色’！”
实践探索
构建“一体化”城市运营方案
2025年“五一”假期，深圳大鹏新区共接待游客54.31万人次，同比增长22.68%；实现旅游收入2.23亿元，同比增长41.33%，两项数据均创下历史同期新高。其中，作为三大核心片区之一的东西涌—天文台片区，凭借“生态秘境+暗夜经济”的独特定位，其间共接待游客9.11万人次，成为热门打卡地。这是自2025年1月1日保利物业进驻深圳西涌国际滨海旅游区后不到半年的成果。
进驻深圳西涌国际滨海旅游区以来，保利物业通过专线接驳与驾驶资源整合优化交通配套，精准衔接西涌天文台和滨海旅游度假区；同时挖掘景区核心卖点、规划沙滩布局、引入商户、组织营销策划，以“户外运动”“文体赛事”“山海守护者”三大核心IP，提升服务水平与消费潜力；并且搭配“超级管家服务体系”“星海俱乐部”两大服务，全方位为西涌景区赋能，重塑高品质滨海旅居体验。
如今的西涌，已从单一景区升级为复合型文旅目的地，搭建起政府、企业、村民、游客四方共赢的模式，展现出轻资产运营在城市治理中的重要作用。保利物业以多元轻资产运营实力不仅助力西涌构建城市海岸线治理、文旅产业融合、多主体共生共荣的新格局，而且为深圳大鹏新区建设国际旅游岛注入新动能，更为世界各地的游客打造“第二生活区”式优质旅游体验。
事实上，保利物业深耕公共服务赛道多年，积累了丰富的全域服务经验。如在广州市海珠国家湿地公园，保利物业以“生态焕新”为路径，统筹湿地保护与城市发展，以“空间共融”为逻辑，将生态资源转化为景区IP与商业场景，打造标志性花海景观，串联特色游览线路，策划“花朝节”“龙船景”等60余场主题活动，推动生态价值向经济价值持续转化。
在广州市黄埔区长洲岛，保利物业践行“城市更新”路径，深度融合“街区+景区”功能，对老旧空间、闲置土地进行系统性活化改造，焕新百年街区市容市貌，高效盘活辖内闲置土地资源，导入便民咖啡驿站、电动车充电站等6个适配民生与旅游需求的经营项目，让老旧空间焕发新活力。
截至目前，保利物业已经在全国百余座城市、70个全域化项目、50多个在管景区沉淀了八大类50多个全域服务场景，联动保利系统与产业链伙伴生态资源，精准研发出“景城全域服务体系”的一体化解决方案。从规划方面的“全景全城”产品到运营方面的“山海连城”产品，再到治理方面的“善治善城”产品与生态方面的“众志成城”产品，保利物业以四大产品提供全流程保障，依托当地资源、精准切入治理痛点，系统性破解资源分散、资产低效、治理粗放、落地不畅等关键瓶颈，为现代化城市治理与运营提供从顶层规划到运营闭环的一体化解决方案，贡献保利力量。
当城市转向内涵式发展，公共服务的价值在被重新定义。物业服务早已超越“物的管理”“人的服务”，转而迈向“体验营造”“价值共生”。如何将宏观的“人民城市”理念与微观的“美好生活”体验有机结合，“全域景城模式”正是保利物业带来的一种全新的解题思路。
为探索开放、协同、共赢的物业行业新生态，论坛当日，保利物业与智纲智库、广州岭南集团控股股份有限公司、深圳市本原元宇宙研究院、支付宝数字服务技术有限公司、广东广垦绿色农产品有限公司、中国建筑第七工程局有限公司等多家企业签订“景城生态”战略合作伙伴协议，在更大范围、更宽领域、更深层次上凝聚力量，共绘未来景城生态系统。并且，为探索未来城区智慧形态，回应时代新命题，论坛现场还迎来了“智慧城区联合实验室”揭牌仪式，为未来智慧城区的建设贡献全新力量。
行业启示
物业企业升级为“美好城市共建者”
站在城市发展的新十字路口，当传统物业服务的边界不断被打破，当城市治理的精细化需求日益凸显，保利物业以“全域景城”的城市运营模式，完成了从“城市服务者”到“美好城市共建者”的身份跃迁，其探索不仅为自身开辟了价值新蓝海，更向全行业证明：物业企业的价值天花板，永远存在于对城市需求的深度响应与对公共服务的创新供给中。
从“改造一个小区”升级为“激活一片区域”，补足城市治理中公共服务供给，提高城市运营效率；到让“旧巷陌”变身“网红点”，实现街区闲置资源的活化，打造“一步一景、宜居宜游”的基层治理示范样板；再到将单一景区升级为复合型文旅目的地，从“守好一片区”朝着“激活一座城”转型……保利物业重塑了物业企业与业主、与市民、与城市的关系，从“服务与被服务”转变为“共生共荣”的伙伴关系。
保利物业用实践证明，物业企业的增长潜力不在“规模的横向扩张”，而在“价值的纵向深耕”；不在“传统业务的内卷竞争”，而在“城市服务的蓝海开拓”。当物业企业从“小区管理者”转变为“美好城市共建者”，其服务边界可延伸至城市运营的各个领域，服务价值也从物业费收入拓展至公共服务增值、产业链协同、数字化运营等多个维度，这正是行业价值天花板的核心所在。
更重要的是，保利物业的模式为行业树立了“与城市美好共生”的价值典范。城市是一个有机整体，政府、企业、市民都是城市发展的参与者与受益者。物业企业作为扎根城市、贴近市民的服务主体，其发展与城市的繁荣休戚相关。保利物业用专业的城市运营能力，助力城市运营水平的提升、促进市场资源的优化配置、满足市民对美好生活的向往，最终实现企业发展与城市进步的同频共振、共生共荣。
未来，随着新型城镇化建设的持续推进，城市治理的精细化、智慧化需求将进一步升级，物业管理行业的发展空间将更加广阔。“保利全域景城模式”或将为行业提供一份可借鉴、可复制的实践样本，鼓励更多物业企业加入“美好城市共建者”的行列，以专业化能力赋能城市发展，以创新型服务回应市民需求，为城市的可持续发展注入源源不断的动力，共同书写“城市让生活更美好”的时代篇章。
声音
专家论道
现代化人民城市
如何深入践行人民城市理念，推动城市内涵式发展？本次论坛邀请了多位相关领域的权威专家学者，为建设现代化人民城市建言献策。
著名经济学家范恒山：
城市高效能治理要有
发展力、愉悦度与安全性
把握城市特征与运行规律，结合中国文化传承和制度要求，城市高质量发展可凝练为“发展力、愉悦度、安全性”三大核心——强劲发展力（可持续发展能力）、超感愉悦度、高度安全性，共同构成城市内涵式发展的战略取向。
基于这一导向，城市治理需聚焦七大关键：一是立足地理特色与文化传承，打造个性化建筑风貌和空间格局，塑造独特城市风采；二是依托比较优势，盘活发展基础与资源潜力，构建特色鲜明、韧性强劲的优质产业结构；三是统筹生产、生活、生态空间布局，减少跨区绕行，提升生活便捷度与运行效率；四是坚持以人为本，聚焦市民创业便利与生活幸福，打造人与自然和谐共生的家园；五是强化市民主体意识，赋予市民更多创造与生活空间，支持各类增进城市美好生活的社会活动；六是弘扬优秀文化、推进文明建设，培育开明包容、创新奋进的城市精神，构筑社会文明高地；七是统筹基础设施建设与运行管理，构建精准管控、快速反应的安全保障体系，提升城市安全韧性。
中国工程院院士、深圳市本原元宇宙研究院院长孟建民：
全域景城是城市治理
现代化的重要抓手
随着旅游需求持续增长、城市功能日趋复杂，打破城与景的物理壁垒和功能鸿沟，构建全新的城市发展范式，已成为时代赋予城市运营管理的重要课题。面对传统模式的痛点，“全域景城”理念应运而生。
“全域景城”绝非“城市+景区”的简单叠加，而是将整个城市作为一个“大景区”进行系统性打造的全新发展模式。其核心要义在于“处处是景、时时可游、人人共享”——街边绿化、社区服务、顺畅的停车体验、便捷的公共设施，皆为“景”的有机组成部分。这一模式不仅是景点的拓展，更是对城市功能、文化内涵、公共服务的全方位升级，对国家“文旅融合”战略落地、企业转型发展、民生品质提升具有重要意义。
值得一提的是，“全域景城”并非单纯的旅游概念，更是城市治理现代化的重要抓手，最终将实现 “三方共赢”：游客得以深度体验文化、舒心出游；市民能够享受优质公共服务、宜居环境；城市实现经济、社会、文化、生态效益协同提升。面向未来，“全域景城”建设也需持续发力，让科技更“聪明”，让绿色更“永续”，让服务更“专业”。
国家级哲学社会科学领军人才、上海财经大学长三角与长江经济带发展研究院执行院长张学良：
未来城市是生产、生活、
生态相融合的城市
我们的城市发展已经由重生产轻消费、轻生活、轻生态的工业城市发展模式转变为宜居的创新型城市发展模式，更加注重人民性与增长质量。面向未来的10到15年，我们的城市应该进入一个生产、生活、生态相融合的城市，我们提到更多的应该是公园城市、田园城市、韧性宜居城市。
一个城市高质量发展、高品质生活，与高效能治理和高水平开放是四位一体的。如何实现高效能治理与高水平开放？确立“以人民为中心”的城市建设目标，注重生产与消费的平衡，以要素、创新驱动支撑经济高质量增长；以绿水青山、文化文明、公共服务实现城市高品质；以区域协调带来高效高水平的开放安全韧性，各维度共同构筑高质量发展根基，最终实现城市高效能治理。
撰文：柴亚娟
